Acheter une résidence secondaire dans le Var : le guide complet 2026

Le Var est le département de France qui concentre le plus de résidences secondaires. Plus de 30 % du parc immobilier y est occupé uniquement une partie de l'année. Ce chiffre dit tout : acheter ici, c'est rejoindre une tradition bien ancrée, celle des familles qui reviennent chaque été sur "leur" coin de Provence.

Mais un tel marché ne s'improvise pas. Les prix sont élevés, la demande est forte et les bons biens partent vite. Parfois avant même d'être publiés sur les portails. Ce guide de votre agence ORPI à Sainte-Maxime vous donne toutes les clés pour acheter votre résidence secondaire dans le Var avec méthode, sans mauvaise surprise.

Pourquoi le Var attire autant les acheteurs de résidences secondaires ?

La réponse tient en quelques mots : mer, soleil, qualité de vie. Mais c'est plus précis que ça.

300 jours de soleil par an en moyenne sur le littoral varois. Des plages qui s'étendent de Hyères à Saint-Raphaël en passant par le Golfe de Saint-Tropez. Des villages perchés dans les Maures ou le Haut-Var qui offrent la Provence la plus authentique.

Ce que les acheteurs cherchent concrètement :

• Un pied-à-terre pour les vacances et les week-ends prolongés
• Un investissement patrimonial dans un marché qui résiste bien aux cycles
• Une future résidence principale pour la retraite, préparée à l'avance
• Un bien locatif saisonnier pour rentabiliser pendant les mois d'absence

Le Var coche toutes ces cases. Et avec le développement du télétravail, la frontière entre résidence principale et secondaire s'est considérablement floue. Beaucoup d'acheteurs passent désormais plusieurs mois par an dans leur bien varois.

Les meilleures zones pour acheter dans le Var : notre sélection

Le Var est vaste (6 000 km²). Tous les secteurs ne se valent pas selon votre profil et votre budget. Voici les 5 zones les plus prisées pour une résidence secondaire.

1. Saint-Tropez et sa presqu'île

Le prestige absolu du littoral français. Saint-Tropez, Ramatuelle, Gassin, Cavalaire-sur-Mer : la presqu'île concentre les biens les plus exclusifs du département.

Ce qu'on y trouve : villas avec vue mer, bastides dans les vignes, maisons de pêcheur rénovées dans le village.

Les prix : parmi les plus élevés de France hors Paris et Côte d'Azur. À partir de 500 000 € pour un appartement modeste, les villas dépassent facilement 2 à 5 M€.

Pour qui : profils à fort budget, investisseurs patrimoniaux, clientèle internationale.

Le bémol : saturation touristique extrême en juillet-août, accès difficile en voiture, prix au m² qui limitent la rentabilité locative relative.

2. Sainte-Maxime et le Golfe de Saint-Tropez ⭐

Le meilleur rapport qualité-vie / prix du Golfe. En face de Saint-Tropez, Sainte-Maxime offre le même panorama, les mêmes eaux turquoise, mais dans un cadre plus accessible et plus vivable à l'année.

Ce qu'on y trouve : appartements vue mer, villas en résidence avec piscine, mas provençaux dans l'arrière-pays immédiat, propriétés dans les quartiers résidentiels calmes (La Nartelle, La Croisette, Les Issambres).

Les prix : entre 4 500 et 8 000 €/m² selon l'exposition et la proximité du front de mer. Les appartements démarrent autour de 250 000 € (studio/T2 sans vue directe) et les villas avec vue panoramique atteignent 1 à 2,5 M€.

Pour qui : familles, couples, retraités, télé-travailleurs, investisseurs locatifs saisonniers. Sainte-Maxime reste la destination la plus polyvalente du Golfe : accessible sans être banale.

Les atouts décisifs :

• Toutes les commodités à l'année (commerces, médecins, transports, écoles)
• Front de mer animé mais sans l'engorgement de Saint-Tropez
• Marché locatif saisonnier robuste : rendements bruts de 4 à 6 % selon l'emplacement
• Desserte facile : A8 + N7 depuis Aix, ferry direct depuis Saint-Tropez, aéroport Toulon-Hyères à 1h

👉 Notre agence est basée à Sainte-Maxime. L'équipe ORPI AML Immobilier connaît chaque rue, chaque résidence, chaque micro-marché de la commune. 

3. Hyères et la presqu'île de Giens

La destination nature et authenticité. Hyères est la ville la plus au sud du Var continental. En face, les îles d'Or (Porquerolles, Port-Cros, Le Levant) sont classées parcs nationaux.

Ce qu'on y trouve : appartements en bord de mer à La Capte ou Almanarre, villas à Giens, maisons de village dans la vieille ville.

Les prix : entre 3 500 et 6 500 €/m² : plus abordables que le Golfe de Saint-Tropez. Bon rapport qualité/prix pour un bord de mer varois.

Pour qui : amateurs de nature, plongeurs, kitesurfeurs, familles avec enfants, budgets intermédiaires.

4. Le Lavandou et la Corniche des Maures

La Côte d'Azur la moins connue des touristes étrangers. Bormes-les-Mimosas, Le Lavandou, Cavalière, Le Rayol-Canadel : des criques sauvages, des eaux cristallines, une végétation luxuriante.

Ce qu'on y trouve : villas perchées avec vue mer, appartements dans des résidences balnéaires, maisons dans les hameaux forestiers.

Les prix : entre 4 000 et 7 000 €/m² pour les biens avec vue ou accès mer direct.

Pour qui : amateurs d'authenticité, budgets flexibles, acheteurs qui veulent éviter la foule.

5. Fréjus et Saint-Raphaël

L'entrée sur la Côte d'Azur, plus accessible. Ces deux villes marquent la frontière entre le Var et les Alpes-Maritimes. Des kilomètres de plages, un marché immobilier plus diversifié, des prix plus doux.

Ce qu'on y trouve : grands choix d'appartements en résidence, villas dans les collines de l'Estérel.

Les prix : entre 3 000 et 5 500 €/m² : parmi les plus bas du littoral varois.

Pour qui : primo-accédants en résidence secondaire, budgets serrés, familles qui privilégient l'espace au prestige.

Quel budget prévoir pour une résidence secondaire dans le Var ?

Voici un tableau récapitulatif pour calibrer votre projet :

À ces prix, il faut ajouter :

• Frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix d'achat (légèrement moins sur le neuf)
• Travaux éventuels : à budgéter selon l'état du bien
• Charges de copropriété : variables selon les équipements (piscine, gardien, tennis)
• Taxe foncière : elle peut être significative sur le littoral varois
• Coûts d'entretien : piscine, jardin, climatisation : prévoir 2 000 à 8 000 €/an selon la surface

La fiscalité de la résidence secondaire : ce qu'il faut savoir

C'est le sujet que beaucoup d'acheteurs abordent trop tard. La résidence secondaire a un régime fiscal spécifique qu'il vaut mieux comprendre avant de signer.

La taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais elle s'applique toujours aux résidences secondaires. Dans les communes du littoral varois, classées en "zones tendues", elle peut être majorée de 5 à 60 %.

La taxe foncière est due chaque année, résidence principale ou secondaire. Elle augmente régulièrement dans le Var.

L'impôt sur la plus-value : lors de la revente, si le bien n'est pas votre résidence principale, la plus-value est imposée. Abattement progressif à partir de 6 ans de détention, exonération totale après 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux).

Si vous louez votre résidence secondaire :

• Location saisonnière classique : revenus à déclarer en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), abattement de 50 % en régime micro-BIC si revenus < 77 700 €
• Meublé de tourisme classé : abattement de 71 % si revenus < 188 700 € — avantage fiscal significatif
• Plateformes type Airbnb : les revenus sont automatiquement transmis à l'administration fiscale depuis 2020

Notre conseil : avant de signer, consultez un conseiller fiscal ou un notaire pour simuler votre situation. Les économies potentielles sont réelles si le montage est bien pensé dès le départ.

Les étapes pour acheter votre résidence secondaire dans le Var

Étape 1 - Définir votre projet précisément

Avant de visiter quoi que ce soit, répondez à ces questions :

• Usage principal : vacances personnelles, location saisonnière, future résidence principale ?
• Fréquence de présence : quelques semaines par an ou plusieurs mois ?
• Budget total : prix d'achat + frais + travaux + coûts annuels
• Zone prioritaire : mer, arrière-pays, village, résidence ?
• Type de bien : appartement (moins de gestion) ou maison (plus d'espace, plus d'entretien) ?

Étape 2 - Choisir le bon secteur et la bonne agence

Sur un marché aussi concurrentiel que le littoral varois, travailler avec une agence locale implantée fait une vraie différence. Les bons biens circulent souvent en off-market ou sont vendus en quelques jours.

Une agence qui connaît son territoire vous évitera les zones inondables, les copropriétés mal gérées, les secteurs à risque incendie — des réalités locales qu'un acheteur extérieur ne peut pas connaître seul.

Étape 3 - Financer et préparer votre dossier

La résidence secondaire n'ouvre pas droit au PTZ (Prêt à Taux Zéro). Le financement se fait par apport personnel + crédit classique.

Points d'attention :

• Les banques peuvent appliquer des conditions plus strictes sur une résidence secondaire
• Si vous envisagez de louer, certaines banques intègrent les revenus locatifs prévisionnels dans le calcul de capacité d'emprunt
• Comparez les offres : les taux varient selon les établissements et votre profil

Étape 4 - Visiter avec méthode

Ne vous laissez pas emporter par le coup de cœur sous le soleil de juillet. Visitez en posant les bonnes questions :

• Exposition et vis-à-vis : comment est le bien en hiver, quand les arbres ont perdu leurs feuilles ?
• Charges de copropriété : quel est le montant annuel ? Y a-t-il des travaux votés ?
• État général : toiture, plomberie, électricité, isolation : les rénovations coûtent cher dans le Var
• Risques naturels : l'état des risques naturels et technologiques (ERNT) est obligatoire dans le dossier de vente
• Accessibilité hors saison : certains secteurs sont isolés ou difficiles d'accès en dehors de l'été

Étape 5 - Signer et sécuriser la transaction

• Compromis de vente : signé chez le notaire ou en agence, il engage les deux parties. Délai de rétractation de 10 jours pour l'acheteur.
• Conditions suspensives : incluez une condition suspensive d'obtention de prêt si vous empruntez
• Acte authentique : signé chez le notaire, généralement 2 à 3 mois après le compromis

Résidence secondaire et location saisonnière : la combinaison gagnante ?

Dans le Var, louer sa résidence secondaire pendant les périodes d'absence est une pratique très répandue. Et pour cause : la demande locative saisonnière est extrêmement forte sur le littoral.

Ce que ça rapporte concrètement :

Un T3 bien situé à Sainte-Maxime peut générer entre 1 500 et 4 000 € par semaine en juillet-août. Sur une saison de 8 à 10 semaines, cela représente 12 000 à 35 000 € bruts. De quoi couvrir une partie significative des charges annuelles.

Les contraintes à anticiper :

• Déclaration en mairie obligatoire pour les meublés de tourisme
• Gestion des entrées/sorties : soit vous gérez vous-même, soit vous déléguez à une agence (commission de 20 à 30 %)
• Entretien et ménage entre chaque locataire
• Assurance spécifique : votre contrat habitation classique peut ne pas couvrir la location courte durée

Notre conseil : si vous envisagez la location saisonnière, intégrez cette donnée dès la recherche du bien. Un appartement avec accès facile, parking, piscine collective et climatisation se louera bien mieux qu'un bien identique sans ces équipements.

Les questions à poser avant d'acheter (checklist)

Avant de signer votre compromis, vérifiez ces points :

Sur le bien :

 Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est-il acceptable ? (un bien classé F ou G sera difficile à louer à partir de 2028)

 Les diagnostics amiante, plomb, électricité sont-ils à jour ?

 L'état des risques naturels et technologiques a-t-il été fourni ?

 Y a-t-il des servitudes ou droits de passage sur le terrain ?

Sur la copropriété (si appartement) :

 Quel est le montant des charges annuelles ?

 Y a-t-il des travaux votés ou prévisibles (ravalement, toiture, ascenseur) ?

 Le fonds de travaux (loi Alur) est-il correctement provisionné ?

 Les derniers PV d'assemblées générales ont-ils été fournis ?

Sur l'environnement :

 Le secteur est-il classé en zone à risque incendie ? (carte DFCI)

 Y a-t-il des projets de construction à proximité qui pourraient obstruer la vue ?

 Le quartier est-il calme la nuit (discothèques, routes bruyantes) ?

Sources et références

• Notaires de France — statistiques immobilières Var 2026 https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier/?typeLocalisation=DEPARTEMENT&codeInsee=83&neuf=A 
• INSEE — part des résidences secondaires par département https://www.insee.fr/fr/statistiques/5056191
• INSEE — Deux résidences secondaires sur trois sont détenues par un ménage de 60 ans ou plus https://www.insee.fr/fr/statistiques/5416748
• impots.gouv.fr Comment est calculée la taxe d'habitation pour ma résidence secondaire ? https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/comment-est-calculee-la-taxe-dhabitation-pour-ma-residence-secondaire
• impots.gouv.fr Location meublée de tourisme — régime fiscal applicable